Uit onze rapporten: onderhoud en verduurzaming bij VvE’s
Drie Utrechtse VvE’s waarvoor we de afgelopen jaren rapporten maakten: een woonblok uit 1926, een appartementencomplex uit 1955 en een pand uit 1904. Bij alle drie hing onderhoud en isoleren aan elkaar vast, soms met een onverwacht gevolg. Geen adressen of namen; achter elk bedrag het jaar van het rapport.
Woonblok uit 1926, juni 2026
Een duurzaam onderhoudsplan met energieadvies voor een blok met massieve gevels zonder spouw. Direct nodig: € 43.600. De grootste posten waren de zestien schoorstenen (€ 20.000), met uitgespoeld voegwerk en pijpen zonder regenkap, en de kruipruimtes (€ 8.000). Die zijn lager dan 50 cm, zonder ventilatieroosters, en in één woning zaten houtrot en houtworm. Over de diepte van het pand maten we 6,5 cm hoogteverschil op 850 cm, dus meetbouten (€ 6.000). Voor 2030 staat € 179.393, waarvan € 90.000 voor isolatie aan de binnenkant van de gevels en € 50.000 voor HR++ glas waar nog oud dubbel glas zit. Extra dakisolatie raadden we af: het platte dak is al vernieuwd en heeft ongeveer 100 mm isolatie. Triple glas en een volledig elektrische warmtepomp vonden we nog geen logische stap. Bedragen prijspeil 2026.
Wat dit laat zien: een energieadvies hoort ook te zeggen wat u beter niet kunt doen.
Appartementencomplex uit 1955, mei 2025
Bij het isoleren van de gevel waren bijna alle ventilatieopeningen van de kruipruimtes dichtgezet. Een paar nieuwe roosters bleken lang niet genoeg. Van zes woningen bekeken we de kruipruimte: druppels aan de balken, veel schimmel, vermoedelijk zwam, houtworm en mogelijk bruinrot. In de holle baksteenvloeren roestte de wapening en bij één woning was de vloer zwaar beschadigd. Alleen in een kruipruimte met schelpen op de bodem was het merkbaar droger. Een vaste raming gaven we niet, wel richtbedragen: ongeveer € 80 per ventilatie-unit, € 12,50 tot € 25 per m² bodemfolie, € 600 tot € 800 per adres voor bestrijding en € 12.500 tot € 20.000 voor het verstevigen van de zwaarst getroffen vloer (prijspeil 2025). In de galerijen zaten scheuren, telkens waar twee metalen randprofielen op elkaar aansluiten.
Wat dit laat zien: een kruipruimte moet blijven ademen, ook als de gevel wordt geïsoleerd. Wie de roosters vergeet, krijgt de rekening later onder de vloer.
Pand met VvE uit 1904, februari 2022
Een onderzoek naar het dak van een pand van vier bouwlagen, met € 19.850 aan directe kosten. Het platte dak moest vernieuwd worden (€ 9.500), en daarvoor moest het houten dakterras eraf, dat zelf ook in zeer slechte staat was. Ons advies: bij die gelegenheid het dak aan de buitenkant isoleren met minstens 10 cm PIR. De dakshingles waren afgeschreven (€ 2.000), net als de ruim 30 jaar oude goten (€ 900). De bedekking van het balkon moest opnieuw (€ 3.500) en het balkonhek zat los. Een kozijn liet water door en moest helemaal vervangen worden (€ 2.500). Omdat er toch een steiger komt, adviseerden we meteen de voorgevel te schilderen. Bedragen prijspeil 2022.
Wat dit laat zien: isoleren is het goedkoopst als het dak toch open moet. Let wel op de buren: hun dak was matig, en een lek daar kan ook uw nieuwe dak raken.
Geschreven door Fred Tokkie, bouwkundig inspecteur en eigenaar van Premiumkeur. Laatst bijgewerkt op .